Wohnimmobilienmarkt Berlin: Die hohe Nachfrage sorgt für Investmentanreize
31. Januar 2019

Vom Baumarkt zum Büro?

Am Beispiel des stationären Einzelhandels wurde sichtbar, wie schnell und fundamental sich eine gesamte Branche im Zuge der digitalen Revolution neu aufstellen muss. Viele Dinge, die nicht unbedingt im Laden geprüft oder getestet werden müssen, werden inzwischen von einem Großteil der Kunden lieber online bestellt – sei es das Business-Outfit, die neue Wohnzimmercouch oder der Heimwerkerbedarf für die anstehende Renovierung. Das bedeutet auch, dass sich die Geschäftsmodelle der Händler immer schneller wandeln und immer häufiger Flächen aufgegeben werden müssen. 

Großflächige Areale sind besonders betroffen

Vor allem großflächige Einzelhandelsbetriebe wie Baumärkte oder inzwischen auch Möbelhäuser, die in den vergangenen Jahrzehnten am Rand der Innenstädte entstanden sind, spüren den Druck durch den E-Commerce. Im Gegensatz zu kleineren Einzelhandelsflächen lassen sich diese – speziell auf die Betreiber zugeschnittenen – Gebäude sehr schwer und nur mit komplizierten Umbaumaßnahmen an einen neuen Einzelhändler vermieten, sobald es zu Leerständen kommt. Die Eigentümer dieser Immobilien müssen sich daher Gedanken machen, wie diese Areale nach dem Auszug eines Einzelhändlers wieder marktgängig gemacht werden können.

Eine Option, die innerhalb der Immobilienbranche diskutiert wird, ist die Umwandlung aufgegebener Einzelhandelseinheiten zu Logistikflächen. Die Gründe liegen auf der Hand: Je stärker der E-Commerce den stationären Handel verdrängt, desto höher ist die Nachfrage nach Lagerflächen, die für die Kommissionierung und den Versand der entsprechenden Waren benötigt werden. Allerdings ergibt sich in wachsenden Metropolregionen wie Berlin oder Leipzig immer häufiger eine attraktivere Alternative: die Umwandlung in moderne Büroeinheiten.

Die Lage ist oft das entscheidende Kriterium

Der entscheidende Faktor, der über die bestmögliche Nachnutzung entscheidet, ist die Entwicklung der jeweiligen Stadtteile. Viele Einzelhandelsobjekte, die vor 15 oder 20 Jahren in einer Randlage errichtet wurden, befinden sich mittlerweile in aufstrebenden Lagen, die organisch um sie herum „gewachsen“ sind. Ein Beispiel dafür ist Berlin-Adlershof im Bezirk Treptow-Köpenick, das seit den 2010er-Jahren den Wandel zum modernen Wissenschaftsstandort vollzogen hat. In der Nähe solcher Standorte ist die Konversion von aufgegebenen Einzelhandelsflächen in Büroeinheiten meist die bessere Variante, da die möglichen Mieteinnahmen im Vergleich zu Logistikflächen deutlich höher ausfallen. Wenn die zur Verfügung stehende Fläche intelligent aufgeteilt wird, lassen sich je nach Standort und Projekt sogar größere Serviceflächen, Showrooms oder auch kleinere Gastronomieangebote im Objekt realisieren. Auf diese Weise können für Unternehmen, die sich neu am Standort ansiedeln wollen, zusätzliche Anreize geschaffen werden.