Nutzungsvielfalt statt Monotonie: Wohn- und Geschäftshäuser als unterschätzte Investmentobjekte

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Nutzungsvielfalt statt Monotonie: Wohn- und Geschäftshäuser als unterschätzte Investmentobjekte

View from Holzmarkt square on half-timbered buildings of old town in Hannover, Germany

Foto: bbsferrari | ClipDealer

Wohnen über dem Lieblings-Buchladen oder mit Arztpraxis im Wohnhaus? Die heutige Gesellschaft wünscht sich durchmischte Nachbarschaften mit kurzen Wegen: Der Arbeitsplatz, die Kita, die Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten sollen möglichst nahe an der eigenen Wohnung liegen. Diese Entwicklung ist auch für Investoren interessant und könnte die Aufmerksamkeit zurück auf die vielfach unterschätzten Wohn- und Geschäftshäuser lenken. Zwar erfordert deren Management deutlich mehr Generalismus als reine Wohn- oder Gewerbeobjekte. Doch das scheinbare Nischenprodukt bietet viel Potenzial.          

Wohn- und Geschäftshäuser – oft zu Unrecht hintenangestellt?

Warum investieren größere Immobilienunternehmen und institutionelle Investoren vergleichsweise selten in Wohn- und Geschäftshäuser? Einerseits sind gemischt genutzte Immobilien komplexer in der Verwaltung, da beispielsweise Konflikte zwischen Bewohnern und Gastronomietreiben entstehen können. Lärm- oder Geruchsbelästigungen sind häufige Beschwerdegründe. Andererseits trennen die Asset-Management-Abteilungen vor allem bei größeren Investoren meist zwischen Wohn- oder Gewerbeimmobilien, oder Fondsprodukte lassen keine entsprechenden Nutzungsmischungen zu. Deshalb passt das Wohn- und Geschäftshaus nur teilweise in die Organisationsstruktur der großen Akteure. Auch die Bewertung von gemischtgenutzten Immobilien ist komplizierter, denn die Mieten der Gewerbeflächen können je nach Lage des Objekts stark variieren. Steht die Gewerbefläche leer, ist es ratsam, zeitnah einen neuen Abnehmer zu finden und diesen neuen Mieter idealerweise langfristig an die Fläche zu binden.

Wichtigster Vorteil: Eine hohe Renditeerwartung

Das Interesse an gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäuser ist seit jüngerer Vergangenheit jedoch deutlich gewachsen. Dafür gibt es vor allem einen Grund: Investoren können sie zu Vergleichsweise günstigen Konditionen bei höhere Renditeerwartung und geringen Risiken erwerben, ganz Im Gegenteil zum klassischen voll entwickelten Mietshaus. Trotzdem handelt es sich eher um ein Nischenprodukt. Schließlich sind gängige Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Verkehrswert zwischen zwei und zwölf Millionen für größere institutionelle Investoren nicht interessant genug, für private Käufer jedoch zu teuer.

Kurz gesagt: Vor allem für Family Offices und kleinere institutionelle Investoren ergeben sich zahlreiche Chancen: Einerseits sind Wohn- und Geschäftshäuser oft modernisierungs- oder sanierungsbedürftig, weshalb ein Value-Add-Ansatz grundsätzlich infrage kommt. Andererseits können Investoren Wohn- und Geschäftshäuser nutzen, um ihr Investmentrisiko regional zu streuen, da sich die Assets meist in den etablierten Lagen der Regionalstädte befinden. Auch alle anderen Trends zeigen in Richtung urbane Nutzungsmischung: Auf Quartiersebene wünschen sich Kommunen und Bewohner mehr gemischt genutzte Immobilien. Somit tragen Wohn- und Geschäftshäuser auch ihren Teil zu mehr Lebensqualität in der „Stadt der kurzen Wege“ bei. Investoren sollten dabei jedoch beachten, dass der Projektentwickler bei einer Repositionierung beziehungsweise Neuentwicklung der Immobilie im Rahmen eines Value-Add-Ansatzes über ausreichend Kompetenzen sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesegment verfügt.